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Le droit d’agir en justice du syndicat des copropriétaires

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 6 avril 2023, n° 22/10439

Un syndicat des copropriétaires n’est pas en principe recevable à agir en justice en réparation des dommages causés à certaines parties privatives

La recevabilité du syndicat des copropriétaires à agir en justice est définie par les dispositions de l’article 15 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les dispositions légales permettent au syndicat des copropriétaires d’agir en justice en demande ou en défense, notamment contre des copropriétaires mais également conjointement ou non avec un ou plusieurs d’entre eux en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Un copropriétaire peut notamment agir seul lorsque les actions concernent la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic.

Des difficultés d’interprétation peuvent naître de la délimitation entre le domaine d’action en justice du syndicat des copropriétaires et celui d’un copropriétaire.

Selon la Jurisprudence constante, le syndicat n’a pas qualité pour agir en justice aux fins d’obtenir la réparation des dommages causés aux parties privatives sauf dommages constatés simultanément dans les parties communes et privatives, ou de manière généralisée dans l’ensemble des parties privatives.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires a été autorisé par une ordonnance en référé à pénétrer dans le logement d’un copropriétaire et d’y faire exécuter les travaux préconisés dans ses parties privatives par un expert judiciaire aux frais avancés du copropriétaire concerné.

La Cour d’Appel est alors saisie de la question de l’irrecevabilité de l’action en justice du syndicat des copropriétaires, agissant seul contre un copropriétaire.

L’expert judiciaire évoque un risque éventuel sur la solidité des solives, partie commune, mais n’identifie aucun désordre affectant les parties communes en lien avec la défaillance du copropriétaire assigné. Seuls des désordres affectant certaines parties privatives sont précisées dans le rapport de l’expert judiciaire.

L’irrecevabilité de l’action en justice du syndicat est alors prononcée par la Cour d’Appel laquelle rejette le risque éventuel sur une partie commune en tant que fondement de l’action en justice du Syndicat des copropriétaires.

Me Céline ZEKRI- Avocat en droit immobilier à Nice

Publié au Journal UNPI JUIN 2023

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